Государственно-
частное
партнёрство

Что такое Концессия (Концессионное соглашение)?
Концессия — это вид договора о создании инвестором объекта недвижимого имущества в государственную собственность с передачей обратно инвестору (концессионеру) для эксплуатации на возмездной основе.

Что такое ГЧП соглашение простыми словами?
ГЧП соглашеие – это вид договора о создании инвестором объекта недвижимого имущества в частную собственность для эксплуатации на возмездной основе.

Отличие ГЧП от Концессионного соглашения?
Ключевое отличие – получение объекта соглашения в частную собственность на период ГЧП соглашения и сохранение в частной собственности при вкладе инвестора не менее 50% после окончания соглашения. При этом ГЧП соглашения несут больше рисков для подписанта, более сложны для обоснования и оформления и, в целом, менее распространены. При концессии объект всегда остается у государства и не может являться предметом залога у банка в отличие от ГЧП соглашения. Остальные отличия технико-юридического характера менее важны.

Что такое – частная концессионная инициатива (ЧКИ)?
Частная концессионная инициатива – это законодательно закрепленная процедура заключения Концессионного соглашения по инициативе инвестора.

Кто такой Концедент?
Концедент это государство (в лице назначенного органа), регион, муниципалитет, когда они являются участниками соглашения в области ГЧП.

Кто такой Концессионер?
Концессионер — это юридическое лицо (инвестор), которое берёт на себя обязательства по реализации инвестиционного проекта в сфере ГЧП.

Кто такой концессионер юридически?
Любой индивидуальный предприниматель, российское или иностранное юридическое лицо, а также два и более юридических лица или индивидуальных предпринимателей, действующих на основании договора простого товарищества.

Что такое специальная проектная компания (СПК) в концессионном соглашении?
СПК – это специальная проектная компания (СПК, SPV) созданная под проект с «0» исключительно под концессионное соглашение, зачастую консорциумом компаний с разными компетенциями. Важность чистоты и профильности деятельности этой СПК проявляется при расторжении (прекращении концессионного соглашения) в рамках согласования компенсаций с государством.

Кто является участником концессионных проектов?
Для крупных проектов характерен следующий набор участников:
Инвестор (акционер) – группа участников СПК концессионера
Финансирующие организации – банки, фонды, иные организации, предоставляющие долговое финансирование
Генеральный подрядчик – участник с которым заключается EPC контракт
Оператор – лицо, как правило, занимающееся специфическим видом эксплуатации
Государство в лице уполномоченного представителя
Данный типовой список участников могут быть связаны через участие в капитале СПК (например инвестор и финансирующие организации) либо через договорные отношения (концессионное соглашение прямое соглашение).

Какие из инвестиционных проектов могут стать концессионными?
Концессионным может стать проект, обладающий следующими признаками:
Объект инвестирования соответствует перечню законодательно разрешенных
Объект является недвижимым имуществом и предусматривается его строительство либо реконструкция
Предусмотрена эксплуатация объекта
Предполагаются частные инвестиции (акционерный или / и заемный капитал) в объект
Объект инвестирования – государственное имущество
Объект не изъят из оборота (не ограничен) и свободен от прав третьих лиц
Финансовая модель предусматривает окупаемость инвестиций инвестора.

Я поставляю оборудование – могу ли оформить отношения по концессии?
Нет. Объект концессии – недвижимое имущество.

Я занимаюсь эксплуатацией недвижимого имущества (больница, котельная, воинский склад….) – могу ли оформить отношения по концессии?
Нет. Должно быть предусмотрено строительство либо реконструкция объекта.

Где я могу посмотреть объекты, в отношении которых возможно заключение концессионных соглашений?
Основные группы можно посмотреть в 115-ФЗ и 224-ФЗ. Конкретные объекты в отношении которых планируется заключение концессионных соглашений после его утверждения подлежат размещению на сайте www.torgi.gov.ru, а также на официальном сайте будущего концедента. Однако этот перечень носит информационный характер, и зачастую не заполнен, что не является препятствием для заключения концессионного соглашения

Можно ли создать по концессионному соглашению недвижимое имущество в частную собственность?
Имущество в частной собственности может присутствовать с разрешения публичной стороны в концессионном соглашении, но должно быть максимально технологически удалено от объекта концессионного соглашения.

Кто оплачивает такое имущество?
Концессионер оплачивает создание и регистрирует имущество самостоятельно. Соответственно после окончания соглашения он получает права аренды на ЗУ под своим имуществом -)))

Когда движимое имущество может быть объектом концессионного соглашения?
Объектом соглашения может быть исключительно движимое имущество, технологически связанное с объектом концессионного соглашения и предназначенное для деятельности по КС. (Типовой пример – передвижные камеры фото видео фиксации и здание ЦОД)

Сколько объектов может быть в предложении о заключении концессионного соглашения?
Число объектов не ограничено, но указанные действия (по объединению объектов) не должны приводить к ограничению конкуренции. (Типовой допустимый пример – инфраструктура аэропорта)

Когда проект оптимально структурировать под Концессию, ГЧП?
Вариантов множество. Например: отсутствуют гарантии (либо возможность вообще) окупаемости проекта, но существует значительный макроэкономический или социальный эффект.

Что обязан дать инвестор кроме денег в концессионном соглашении?
Спроектировать (опционально). Проектная документация (ПД) может быть как разработана концессионером, так и предоставлена концедентом. Ответственность за правильность ПД и налоговые особенности при различных вариантах передачи – отдельные риски концессионера.
Создать и реконструировать недвижимое имущество. Особенности формулировок законодательства не позволяют в данном случае ограничиться просто капитальным ремонтом здания.
Осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией объекта КС) а именно:
использовать (эксплуатировать) объект концессионного соглашения в целях и в порядке, которые установлены концессионным соглашением;
осуществлять деятельность, предусмотренную концессионным соглашением;
поддерживать объект концессионного соглашения в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и капитальный ремонт, нести расходы на содержание этого объекта, если иное не установлено концессионным соглашением;
осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения.

Особенности формулировок законодательства создают дополнительные трудности при формировании текста Концессионного соглашения.

Имеет ли право концессионер привлекать оператора проекта на этапе эксплуатации?
Да, концессионер имеет право с согласия концедента передавать объект соглашения в пользование третьих лиц. Это стандартная практика передача оперирования квалифицированному исполнителю.

Как предоставляется земля под строительство объекта КС?
При инициативной подаче по ЧКИ в течение 60 рабочих дней, при конкурсе в соответствии с КД.

Кто осуществляет мероприятия по подготовке территории?
Концессионер или Концедент или вместе поэтапно.

Кто получает необходимые разрешения на строительство?
Все необходимые разрешения концессионер получает самостоятельно. Концедент лишь оказывает содействие в предоставлении документов относящихся к его компетенции

Есть ли специальные требования к инициатору ЧКИ?
Требования достаточно типовые – отсутствие ликвидации, отсутствие банкротства, отсутствие долгов по налогам и подтверждение наличия 5% средств у инициатора

Сколько времени занимает подача заявки ЧКИ?
Общий срок подачи заявки ЧКИ составляет 7-9 месяцев без учета конкурса. При наличии иных заявок и конкурсных предложений срок увеличивается на 4-5 месяцев

Какой срок заключения КС?
До 30 рабочих дней по ЧКИ
В рамках конкурса определяется конкурсной документацией.

Какой срок действия КС?
Срок действия концессионного соглашения законодательно не ограничивается, но определяется часто из:
срока полезного использования (до капремонта, например)
финансовой модели (требований по доходности) инвестора
При этом следует понимать, что возвращение объекта на этапе «перед капитальным ремонтом» может создать значительные трудности для концессионера.

Есть ли возможность продлить срок концессионного соглашения?
Да на основании решения органа власти соответствующего уровня. Для регионального и муниципального требуется еще и согласование ФАС.

Как готовится проект концессионного соглашения?
Существует несколько подходов, наиболее популярным из которых является следующий
Формируется организационно-правовая модель (ОПМ)
Формируется матрица рисков проекта
Идентифицируется способ управления риском и сторона (концедент или концессионер), наиболее успешно управляющие данным риском.
Формирование пунктов КС на базе
А) матрицы рисков
Б) существенных условий ст. 10 ФЗ
В) иных условий концессионного соглашения

Что такое примерное концессионное соглашение и обязательно ли оно к применению?
Примерные соглашения разработаны и утверждены в отношении отдельных объектов – здравоохранение, культура, образование, дороги. В силу давности утверждения содержание данных соглашений не соответствует реалиям рынка и мешает правильному построению соглашения. И если муниципальные (иногда региональные) проекты еще используют эти формы, то крупные концессионные проекты строятся на базе матрицы распределения рисков, через баланс интересов.

Что такое Прямое соглашение?
Прямое соглашение — это трёхсторонний договор концессионера, концедента и финансирующей организации, дополнительно защищающий права финансирующей организации в проекте.

Что такое основные условия прямого соглашения?
Основные условия – это те условия, которые не должны меняться в ходе переговоров с банками и иными кредиторами концессионера.

Какие виды расходов несет инвестор в рамках подготовки концессионного соглашения?
Инвестор несет достаточно широкий круг затрат на инвестиционной стадии:
– затраты на проектирование
– затраты на строительство и/или реконструкцию
– затраты на эксплуатацию
– затраты на предоставление банковских гарантий (финансового закрытия / строительства / эксплуатации)
– затраты на страхование (рисков, не покрытых банковской гарантией, и не связанных с обязательствами концессионера)
– затраты на концессионную плату
– затраты (компенсация) на подготовку конкурсной документации

Что такое концессионная плата?
Концессионная плата — это обязательный платеж концессионера концеденту в рамках соглашения. Это могут быть денежные средства, имущество, доля дохода концессионера и.т.д. В проектах, возмещаемых из бюджета, концессионная плата зачастую составляет
1 руб.

Что такое минимальный гарантированный доход (МГД)?
МГД — это зафиксированный минимальный уровень доходов концедента позволяющий ему покрывать плановые операционные расходы, обслуживать долговые обязательства и обеспечивать требуемые расходы концессионера.

Каков состав концессионного соглашения?
В концессионное соглашение входит непосредственно сам договор и набор приложений, являющихся неотъемлемой частью:

I. Общие положения
Предмет соглашения / Объект соглашения. Имущественные отношения сторон / Срок действия соглашения / Цели и срок использования (эксплуатации) объекта соглашения / Действия и обстоятельства на дату заключения соглашения / Обязательства сторон Соглашения / Лица, относящиеся к концеденту / Лица, относящиеся к концессионеру / Технический эксперт / Экология / Разрешения

II. Создание объекта соглашения
Финансовое закрытие / Условия финансового закрытия, выполняемые концессионером / Условия финансового закрытия, выполняемые концедентом / Предварительные условия создания объекта соглашения / Проектирование / Рабочая документация / Предоставление концессионеру земельных участков и иных объектов / Обязательства по подготовке территории / Строительство объекта соглашения / Исполнение обязательств концессионера по строительству / Передача концессионеру объекта соглашения / Регистрация прав.

III. Эксплуатация и деятельность (операционная стадия)
Предварительные условия начала эксплуатации / Эксплуатация и деятельность с использованием объекта соглашения

IV. Контроль концедента. Отчетность концессионера
Контроль концедента / Отчетность концессионера

V. Финансовые условия
Финансирование и платежи / Расходы концессионера по аренде земельных участков / Объем инвестиций в создание объекта соглашения / Финансовая модель / Концессионная плата / Тарифы / Обеспечение исполнения концессионером обязательств по соглашению / Необходимое страховое покрытие

VI. Гарантии качества и ответственность сторон
Качество объекта соглашения и услуг. Ответственность концессионера / Ответственность концедента / Обстоятельства, исключающие ответственность

VII. Особые обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы
Особые обстоятельства / Обстоятельства непреодолимой силы

VIII. Изменение и прекращение соглашения
Изменение соглашения / Прекращение соглашения / Прекращение по инициативе концедента
Прекращение по инициативе концессионера / Порядок досрочного прекращения соглашения
Прекращение по соглашению сторон / Последствия прекращения соглашения /
Компенсация при досрочном прекращении соглашения / Порядок передачи (возврата) объекта соглашения

IX. Порядок разрешения споров
Общие положения. Согласительные процедуры / Согласительная комиссия и участие технического эксперта / Обеспечение и обязательность решений / Судебное разрешение споров. Применимое право

X. Залог прав. Замена концессионера
Залог прав / Основания и порядок замены концессионера / Соотношение условий соглашения и прямого соглашения

XI. Иные положения
Конфиденциальность / Права на интеллектуальную собственность / Представители сторон. Уведомления, заявления, согласования / Обязанность по информированию об обстоятельствах
Порядок согласований

XII. Структура соглашения. Подписи сторон
Состав, наименование и сроки подписания приложений и иных документов по соглашению /
Реквизиты и подписи сторон

Что входит в состав приложений к Концессионному соглашению?
Типовые приложения к КС приведены исключительно для ознакомления. У каждого грамотно оформленного концессионного проекта они индивидуальны.
Описание и технико-экономические показатели объекта соглашения / Описание и технико-экономические показатели иного передаваемого концедентом концессионеру имущества /
Порядок передачи концессионеру объекта соглашения и иного имущества / График строительства и/или реконструкции объекта соглашения / График выполнения проектных работ / Перечень и сроки предоставления земельных участков / Требования к проектированию, строительству (реконструкции), эксплуатации / Контроль концедента и отчетность концессионера / Финансирование и компенсации / Требования к финансовой модели / Формы основных актов / Порядок подготовки территории / Основные условия прямого соглашения /
Финансирование и компенсации / Требования к Финансовой модели / Основные условия банковской гарантии / Необходимое страховое покрытие / Компенсация при досрочном расторжении к финансовой модели / Порядок выплаты штрафов